作者：余飞明福今投
1月15日，央行公布了《2025年金融数据统计报告》，为我们揭晓了去年在各方努力之下宏观经济政策对经济本身所产生的作用。
01
存款遏制住了狂飙势头
首先看存款，央行披露：
2025年，住户存款增加14.64万亿元。
14.64万亿存款增量，较2024年略有增加，但幅度并不明显，可以视作基本持平。
这意味着，前几年存款狂飙的势头终于遏制住了。
过去几年，不确定性充斥之下，叠加房地产行情转变之下的资产荒，让很多手头有闲钱的人不敢乱投资，不敢乱消费，而是疯狂存钱。
制图：城市财经；数据：央行
从数据可以看到，2022年住户存款增量直接从2021年的9.9万亿拉升至17.84万亿元。
但之后，存款增量震荡下行，最近两年维持平衡。
存款增量被遏制住，主要有三股力量：
第一，存款不断降息。
之后我们都知道，为了阻止存款疯狂增加，国有六大行开启了持续的存款降息操作。
从2023年至2025年，国有六大行先后带动股份制银行、中小银行给存款降息了六次：
2023年3次：
6月8日，活期利率下调5BP至0.2%，2年期定存下调10BP至2.05%，3年期、5年期定存均下调15BP至2.45%、2.5%。
9月1日，一年期定存下调10BP至1.55%，二年期下调20BP至1.85%，三年期、五年期均下调25BP至2.2%、2.25%
12月22日：三个月、半年、一年期定存均下调10BP，二年期下调20BP，三年期、五年期均下调25BP。
2024年：2次
7月25日：涉及活期、定期、协定存款、通知存款等全部存款类型，活期利率下调5BP至0.15%，一年期及以内定期下调10BP，二年期及以上下调20BP。
10月18日：活期利率下调5BP至0.1%，三个月、半年、一年、二年、三年、五年期定期存款均下调25BP，一年期定存降至1.1%。
2025年：1次
5月20日：活期利率下调5BP至0.05%，三个月、半年、一年期、二年期定期均下调5BP，三年期、五年期均下调25BP，一年期定存跌破1%至0.95%。
第二，资本市场分流。
除了存款降息外，2025年存款势头遏制的另外一个因素，是资本市场起势，分流了存款增加的压力。
一方面，贵金属价格狂飙，白银、黄金均不断刷新历史新高。
另一方面，2025年的股市这个大蓄水池，在新一轮科技、AI浪潮之下，走出了一波稳重行情。
创业板上涨了51.42%，深证成指、上证指数涨幅也都不错。
行情之下，财富进行了一次大挪移。挪移的佐证数据，可以从财政部发布的数据中找到。
2025年前11个月印花税增长27%，其中证券交易印花税增长了70.7%，这意味着大量资金涌入了股市。
来源：财政部
这是存款能稳住狂飙势头的关键。
第三，提前还贷。
这一点，房贷继续创新低，就是最好的佐证。
02
房贷明福今投，继续创新低
央行披露：
2025年，住户贷款增加4417亿元，其中，短期贷款减少8351亿元，中长期贷款增加1.28万亿元。
短期贷款主要指消费贷，如买车等，中长期贷款主要指房贷。
可以看到，短期贷款不仅没有增加，反而在减少。而反映房贷的中长期贷款仅增加1.28万亿，相较于去年本就创新低的2.25万亿，又出现了大跳水。
制图：城市财经；数据：央行
这意味着，当下大家整体贷款意愿非常弱。
这种弱贷款意愿，不仅体现在创历史新的的房贷数据上，也体现在2025年出现的四次房贷负增长上。
2021年全国房地产全面调整以来，房贷负增 长的月份并不鲜见。
2022年、2023年、2024年各出现了两次房贷负增长现象。
但2025年出现次数翻倍了，出现了4次。
制图：城市财经；数据：央行
一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。
房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还款的量比贷款的量还多。
提前还款规模比贷款规模大，有三种解释：
1、贷款多，但还贷规模更多。
2、还贷规模不变，但贷款的变少了。
3、贷款与还贷均缩减，但贷款规模缩减更快。
2022年至2023年，还贷潮盛行，当时还贷规模不断增加，这是其房贷间歇性减少的主要原因。
2024年年中以来，由于存量房贷利率下调，提前还贷浪潮得以缓解，规模随之下降。
2025年2月份、4月份、7月份、10月份的房贷负增长，原因则应该是一方面提前还贷仍在进行，另一方面贷款规模在下降。
贷款规模下降的另一个佐证数据是商品房成交量。
2025全年商品房成交数据跌破“双9”，进入“双8”，也即商品房销售额跌破9万亿，商品房销售面积跌破8亿平方米。
国家统计局披露：
2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
03
房地产，见底了吗
中国房地产究竟何时见底，是过去四年被反复追问、却始终难以给出明确答案的问题。
之所以难，是因为房地产的“底”从来不是某一个价格点，而是一个由供需关系、居民购买力和资产回报逻辑共同决定的区间。
如果只盯着房价涨跌，很容易被短期波动误导。
之前本号反复从人口、大环境、信心、就业几个角度分析过，强调了楼市回暖必须建立在大环境回暖的基础上。
今天从另外三个角度来看一下，也即三个最底层、最不容易被政策短期扭曲的指标：
租金回报率、房价收入比以及新房去化周期。
这三者，分别对应房地产的资产属性、居民负担能力和市场供需状态，是判断市场是否真正触底的“铁三角”。
第一，先看租金回报率。
长期以来，中国房地产的核心逻辑并不在“租”，而在“涨”，租金更多只是一个象征性存在。
但当房价上涨预期被打破之后，房地产作为资产，终究要重新接受现金流的检验。
从权威机构和主流媒体披露的数据看，2025年前后，全国百城住宅租金回报率大致在2.3%左右，一线城市略低，不到2%，这一水平虽然较2022年至2023年的低点有所修复，但仍明显偏低。
作为对照，无论是纽约、东京还是伦敦，核心城区住宅的长期租金回报率普遍在4%左右，至少显著高于当地无风险利率。
中国当前的状态是，租金回报率刚刚接近长期国债收益率，尚未形成足以吸引长期资金回流房地产的比较优势。
这意味着什么？意味着市场还在“去投资化”的过程中，但也意味着最糟糕的阶段正在过去。
因为在房地产历史上，真正的底部区间，往往出现在房价下跌速度放缓、租金相对坚挺、租金回报率被动抬升的阶段。
从趋势看，如果房价继续温和调整、而租金在城市人口集中和租赁需求扩张的支撑下保持小幅上涨，租金回报率在2025年下半年到2026年间逐步接近2.5%甚至更高，并非没有可能。
一旦这一水平稳定下来，房地产就会重新具备“持有而非博弈”的基础条件，这是市场见底的第一个信号。
但仅有租金回报率改善，还不足以确认市场真正触底。
第二个更关键、也更贴近普通家庭体感的指标，是房价收入比。
房价收入比反映的不是投资者的预期，而是居民真实的支付能力。
从公开数据看，中国重点城市的房价收入比在过去十年里一度长期处于高位，全国平均水平曾明显高于10倍，一线城市核心区甚至达到20倍以上。
与发达经济体普遍5-7倍的水平相比，中国住房的可负担性显然偏弱。
近两年，在房价回调与收入缓慢增长的共同作用下，这一指标已开始下行，全国层面大致回落至10倍左右，但距离真正“舒服”的区间仍有距离。
需要强调的是，房地产的底部并不一定出现在房价最低的时候，而往往出现在房价收入比回落到一个能够重新激活刚需和改善需求的区间。
当年轻家庭不再需要透支几十年的未来收入才能买房，交易才会自然恢复。从这一角度看，如果没有大幅度、持续性的居民收入增长，房价继续通过时间换空间向下消化，房价收入比在2026年-2027年前后进一步回落到9倍甚至更低，才更符合历史上“可持续底部”的定义。
这也意味着，全国层面的房地产真正完成底部构筑，时间大概率不会早于2026年。
第三个指标，则是最直观、也最“残酷”的新房去化周期。
去化周期本质上就是市场用脚投票的结果。
通常认为，12到18个月是比较健康的区间，而过去几年，全国商品房库存一度将去化周期推高至20个月甚至更长。
目前全国层面的去化周期依然偏长，说明供给端的压力尚未完全释放。只有当库存被实质性消化，开发商不再被迫以价换量，土地市场与新开工才可能形成良性循环。
从节奏判断，如果当前去库存政策持续推进，销售保持温和修复，全国新房去化周期在2026年内回到18个月以内，是一个相对现实的判断。而这，恰恰是房地产市场真正“止跌企稳”的必要条件。
把这三个指标放在一起看，结论其实非常清晰：
租金回报率决定的是资产是否值得长期持有，房价收入比决定的是需求是否具备可持续性，而去化周期决定的是供需是否已经出清。三者同时改善，房地产才算真正见底。
就目前的数据和趋势而言，最乐观的判断也只能是：2026年是关键验证期，而全国意义上的“确认底部”，更可能出现在2026年下半年到2027年之间。
当然，全国见底不意味着所有城市同步见底。
城市分化，才是这一轮周期最显著的特征。
北京和上海由于资源高度集中、需求韧性强，价格下跌空间相对有限，但同时房价收入比高、租金回报率低，也决定了其修复节奏不会太快，更可能在2026年之后逐步完成筑底。
深圳和广州则因为人口结构更年轻、产业活力更强，库存调整相对更快，部分区域的去化周期已经明显改善，这使得它们更有可能在2026年前后率先进入“底部右侧”，但价格全面回升仍需要更长时间。
至于杭州和成都这样的新一线城市，人口净流入明确、产业方向清晰，在控制供给之后，三项指标的修复弹性反而更大，存在在2025年底到2026年间率先完成阶段性见底的可能。
而更多人口持续减少的三四线城市，其房产已经失去了金融属性，成了纯消费品。
归根结底，中国房地产的这一轮调整，不是简单的周期波动，而是一次深度去金融化、去杠杆化和再定价的过程。
底部不会以“暴涨”的方式出现，而是以成交恢复、指标改善、预期修复的方式悄然形成。
当租金开始支撑价格、收入重新匹配住房、库存回到合理区间时，市场自然会给出答案。
对于判断“何时见底”，与其执着于某一个时间点，不如看清这三条底层逻辑正在同步发生变化的方向。
而这，恰恰是2026年之后最值得关注的地方。
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